SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) – O presidente Luiz Inácio Lula da Silva lançou, nesta sexta-feira (10), em São Paulo, o novo modelo de crédito imobiliário que promete aproximar a classe média da casa própria.
A medida, desenhada para modernizar o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), tem como foco tornar o uso da poupança mais eficiente, liberar recursos hoje parados no Banco Central e ampliar a oferta de financiamentos para a casa própria.
O novo modelo de financiamento de crédito imobiliário viabiliza R$ 111 bilhões de recursos no primeiro ano, tornando disponíveis R$ 52,4 bilhões a mais, em relação ao modelo atual, para financiamento habitacional nesse período, dos quais R$ 36,9 bilhões de forma imediata.
O ponto central é a liberação total dos depósitos compulsórios da poupança em um prazo de dez anos. Atualmente, 20% dos valores depositados nas cadernetas ficam retidos no Banco Central e não podem ser usados pelos bancos para crédito.
A liberação dos recursos será escalonada, mas com um impacto imediato: 5% do compulsório foi destravado, injetando pelo menos R$ 20 bilhões no mercado -valor que pode chegar a R$ 25 bilhões, considerando a adesão da Caixa Econômica Federal, líder no segmento imobiliário. Segundo o ministro das Cidades, Jader Filho, até o final de 2026 a Caixa poderá financiar 80 mil unidades a mais para a classe média graças à nova regra.
A partir de 2027, está prevista uma liberação anual adicional de 1,5 ponto percentual, até que a fatia total dos 20% compulsórios esteja disponível ao setor em dez anos.
Até então, os bancos estão obrigados a direcionar parte dos recursos da poupança ao crédito imobiliário. Essa trava desaparece. O dinheiro da caderneta fica agora sem carimbo, mas com condicionantes: para ter acesso livre aos recursos, as instituições terão de comprovar que concederam financiamentos habitacionais equivalentes.
A estratégia pretende incentivar o uso de instrumentos de mercado, como a LCI (Letra de Crédito Imobiliário), para financiar os empréstimos. Na prática, cada R$ 100 emprestados em crédito imobiliário destrava R$ 100 da poupança para aplicação livre, com ganhos revertidos na manutenção de juros mais baixos para os mutuários.
O governo quer garantir que o crédito irrigue prioritariamente o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que tem teto de juros de 12% ao ano. Agora, 80% dos valores liberados -incluindo o compulsório- irão para o SFH, e 20% para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que opera com taxas de mercado.
Segundo o Banco Central, como regra geral, uma operação de crédito imobiliário com prazo de 30 anos ou mais poderá ser computada para fins de atendimento do direcionamento por cinco anos, sendo reduzido esse período de forma proporcional para operações com prazos inferiores.
Para incentivar a concessão de crédito à classe média baixa, os prazos para uso flexível da poupança serão escalonados conforme o valor do imóvel:
– Sete anos para financiamentos de até R$ 1 milhão (SFH)
– Seis anos para imóveis de R$ 1 milhão a R$ 2,25 milhões (SFH)
– Cinco anos para operações fora do SFH, acima de R$ 2,25 milhões
O modelo foi desenvolvido pelo Banco Central em parceria com o Ministério das Cidades e com o Ministério da Fazenda, além da Caixa.
Para o Ministério das Cidades, o novo modelo aumenta a competição, pois incorpora os depósitos interfinanceiros imobiliários ao direcionamento, o que permite que instituições que não captam poupança também concedam crédito habitacional em condições equivalentes às demais.
“Essa medida atende a uma faixa da população que estava sem acesso a crédito habitacional. Hoje, as famílias nas faixas de renda 1, 2, 3 e 4, que vão até R$ 12 mil, são atendidas pelo Minha Casa Minha Vida. Acima disso, as pessoas estavam sem alternativas. A não ser que ganhem muito bem para suportar juros de mercado”, disse Jader Filho.
Para Bruno Amatuzzi, sócio do escritório Amatuzzi advogados, não há uma certeza de que esse ajuste resultará em redução de custos do financiamento aos adquirentes. “Mas ele sem dúvida contribui para aumentar a oferta de crédito no mercado, pois traz flexibilidade aos bancos”, diz o especialista investimentos imobiliários.
“Considerando o nível atual da taxa Selic, o problema de base persiste. A poupança, principal vetor de captação de recursos do SBPE, não é atualmente uma alternativa atraente de investimento, então a sua participação no funding do crédito imobiliário vinha decrescendo com o tempo, enquanto instrumentos como LCI e CRI vinham crescendo na composição total -especialmente após flexibilizações do prazo de carência da LCI ocorridas no último ano”, afirma Amatuzzi.
TETO PARA USAR O FGTS SOBE PARA R$ 2,25 MILHÕES
O pacote de mudanças também inclui o reajuste do teto do SFH, que permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) na compra do imóvel. O valor, congelado desde 2018 em R$ 1,5 milhão, passa para R$ 2,25 milhões, adequando-se ao aumento dos preços dos imóveis.
A Caixa deve liderar a adesão ao novo modelo, que será testado até o fim de 2026. O funcionamento pleno está previsto para 2027, caso o desenho se mostre eficiente para expandir a oferta de crédito e reduzir custos.
A norma editada pelo CMN (Conselho Monetário Nacional) estabelece ainda que os mutuários de financiamentos de imóveis avaliados até o novo teto utilizem os recursos de suas contas vinculadas do FGTS para redução do valor financiado, pagamento de prestações ou amortização extraordinária das operações.
O presidente Lula disse para os brasileiros aguardarem, pois mais mudanças em relação à habitação serão anunciadas ao longo dos próximos meses do final do seu mandato.
Jader Filho já anunciou que o teto das faixas 1 e 2 do Minha Casa Minha Vida serão ampliados nas próximas semanas em alguns municípios, para que a população consiga adquirir imóveis pelo programa federal. Em 2026, o governo pretende mexer também na faixa de renda mínima para as famílias acessarem o Minha Casa Minha Vida.
O lançamento do novo crédito imobiliário contou ainda com a presença e falas do vice-presidente, Geraldo Alckmin, dos ministros Fernando Haddad (Fazenda) e Jader Filho (Cidades), além do presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, do presidente da Caixa, Carlos Vieira, do presidente da Abrainc (associação de incorporadoras) e do presidente da Cbic, Renato Correia. E foi acompanho pelo presidente da Febraban, Issac Sidney, o presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna, o político Eduardo Suplicy e o deputado federal Guilherme Boulos.
“Essas mudanças mudam o cenário da habitação no Brasil. Hoje é um dia que a população se aproxima do sonho da casa própria. O que foi feito com o FGTS, junto com o novo crédito imobiliário, vai garantir acesso à moradia digna e de qualidade aos estratos mais carentes da população” afirmou Correia.
